Cafards ou rats dans une copropriété : que doivent faire le syndic et les occupants ?

Dans un immeuble, les nuisibles ignorent les limites de propriété : les cafards, aussi appelés blattes, passent d'un logement à l'autre, tandis que les rats et les souris s'installent volontiers dans les caves, les cours et les locaux à poubelles. Cet article porte sur ces trois nuisibles, les seuls que nous traitons, et les règles locales citées sont celles du Territoire de Belfort.

Pourquoi traiter tout l'immeuble plutôt qu'un seul logement ?

Parce que les blattes ne s'arrêtent pas à la porte d'un appartement : selon la Caf, traiter un seul logement n'est pas totalement efficace lorsque l'ensemble du bâtiment est infesté. Les cafards se cachent le jour dans les fissures, les cloisons creuses ou les doubles fonds de placards, et une forte infestation peut s'étendre à d'autres parties du bâtiment, souligne le programme de lutte intégrée de l'université de Californie (UC IPM).

Lorsque plusieurs logements sont touchés, l'Office fédéral suisse de l'environnement (OFEV) indique que toutes les personnes concernées peuvent signaler l'infestation au gestionnaire de l'immeuble, et rappelle qu'une infestation étendue à plusieurs bâtiments ne se règle que par une action coordonnée de tous les propriétaires. Pour les rats et les souris, la logique est la même : ils fréquentent les caves, les cours et les locaux à poubelles, qui relèvent souvent des parties communes. Si un logement très encombré entretient le problème, il faut souvent commencer par le débarras (voir notre article sur le logement encombré envahi par les nuisibles). Le déroulé d'une intervention est présenté sur notre page traitement des cafards en immeuble.

Syndic, copropriétaires, occupants : qui fait quoi ?

Le syndic fait traiter les parties communes et coordonne, l'assemblée générale décide, chaque occupant signale le problème et prépare son logement. Le tableau résume la répartition des rôles.

Que doit faire le syndic ?

Faire traiter les parties communes et informer les occupants, au titre de sa mission de conservation et d'entretien de l'immeuble. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le charge d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à sa sauvegarde.

Concrètement, dès qu'il est informé d'une infestation, le syndic peut faire établir un diagnostic, faire traiter les caves, les locaux à poubelles et les autres parties communes, informer les copropriétaires et les occupants, puis proposer à l'assemblée générale un traitement de l'ensemble de l'immeuble si plusieurs logements sont touchés. Il n'a pas besoin du Certibiocide pour commander l'intervention : c'est le professionnel qui réalise le traitement avec des produits réservés aux professionnels qui doit en être titulaire (voir le Certibiocide, c'est quoi).

Le syndic peut-il faire traiter les appartements ?

Pas sans l'accord des intéressés, sauf dans les cas prévus par la loi : le syndic agit sur les parties communes, et l'accès à un logement suppose en principe l'accord de son propriétaire et de son occupant. Dans une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 6 août 2013, le ministère chargé du Logement distingue deux situations :

• Travaux d'entretien : à défaut d'accord amiable, le syndic doit obtenir au préalable l'autorisation du juge des référés pour accéder aux parties privatives.
• Travaux rendus obligatoires par la loi ou le règlement : les copropriétaires sont prévenus au moins huit jours à l'avance, par exemple par lettre recommandée avec avis de réception. Ni eux ni leurs locataires ne peuvent alors s'opposer à l'accès, si les circonstances l'exigent et si l'usage, la consistance ou la jouissance du logement ne sont pas altérés durablement (article 9 de la loi de 1965).

Cette réponse date de 2013 et la loi de 1965 a été modifiée depuis : en cas de désaccord, renseignez-vous auprès de l'ADIL de la Haute-Saône et du Territoire de Belfort, qui informe gratuitement. Dans la pratique, un traitement annoncé longtemps à l'avance, dont l'intérêt est expliqué à tous les occupants, vaut mieux qu'une procédure.

La désinsectisation d'un immeuble est-elle obligatoire ?

Pas pour tout le bâtiment de façon systématique, mais pour certains locaux, oui : dans le Territoire de Belfort, le règlement sanitaire départemental impose que les locaux à poubelles soient désinfectés et désinsectisés aussi souvent que nécessaire et au moins une fois par an (article 79). Et lorsqu'une infestation touche les parties communes, il revient au syndic de la faire traiter, au titre de sa mission de conservation et d'entretien de l'immeuble.

Le même règlement demande que, dans les immeubles collectifs, les locaux à poubelles soient clos, ventilés, fermés par des portes hermétiques, et que toutes dispositions soient prises pour empêcher l'intrusion des rongeurs ou des insectes (article 77). Les conduits de vide-ordures doivent être ramonés et nettoyés au moins deux fois par an (article 79).

Ce règlement résulte d'un arrêté préfectoral du 28 janvier 1987 ; la préfecture en publie une version consultable en ligne (mai 2009) ; certaines dispositions peuvent avoir été remplacées par le Code de la santé publique : seul l'original fait foi. Il ne s'applique pas à Montbéliard ni à Audincourt (Doubs), ni à Héricourt (Haute-Saône), qui relèvent du règlement de leur propre département.

À l'échelle nationale, le Code de la santé publique (article R1331-45), en vigueur depuis le 1er octobre 2023, impose de prendre toutes mesures pour empêcher la prolifération d'animaux nuisibles à la santé dans les logements et d'y remédier si nécessaire, sans fixer de traitement périodique pour l'immeuble.

Trois opérations sont à distinguer : la désinfection réduit les germes et les bactéries, la désinsectisation vise les insectes comme les cafards, la dératisation vise les rats et les souris. Le règlement sanitaire départemental demande les deux premières pour les locaux à poubelles ; la troisième intervient lorsque des rongeurs sont présents (article 119, voir ci-dessous).

Des rats dans la cave ou la cour : qui doit agir ?

Les propriétaires de l'immeuble, c'est-à-dire la copropriété représentée par le syndic pour les parties communes, avec le concours des occupants. Dans le Territoire de Belfort, l'article 119 du règlement sanitaire départemental demande aux propriétaires de prendre toutes mesures pour éviter l'introduction des rongeurs. Avec les locataires ou occupants, ils vérifient périodiquement les caves, les cours, les locaux à poubelles et les locaux commerciaux, et font évacuer les dépôts qui attirent les rongeurs. Si des rongeurs sont constatés, ils doivent prendre sans délai les mesures prescrites par l'autorité sanitaire.

Le même règlement interdit de nourrir les animaux errants ou sauvages dans les lieux publics, ainsi que dans les cours ou parties communes d'un immeuble lorsque cela attire les rongeurs (article 120), par exemple les graines jetées aux pigeons dans la cour. Si vous voyez un rat ou des crottes dans la cave, prévenez le syndic ou le bailleur par écrit, avec la date et l'endroit, et ne touchez ni les cadavres ni les déjections à mains nues.

Une cave remplie de cartons, de vieux meubles ou de sacs oubliés offre aux rongeurs un abri tranquille : vider les caves fait partie de la prévention, et nous pouvons nous charger de l'enlèvement d'encombrants dans les caves. Les campagnes annoncées par la Ville de Belfort et le Grand Belfort portent sur les réseaux souterrains, l'assainissement et les bâtiments publics, sans intervention annoncée chez les particuliers ; le partage des rôles est détaillé sur notre page dératisation des caves et locaux poubelles.

Qui paie le traitement en copropriété ?

Le traitement des parties communes est une charge de la copropriété : il est payé par l'ensemble des copropriétaires, selon la répartition prévue par le règlement de copropriété. À l'intérieur des logements, la prise en charge dépend de la décision prise ; lorsqu'un traitement de tous les logements est proposé, demandez au syndic, avant le vote, comment les frais seront répartis entre les lots.

Si vous louez votre logement, seule une partie des frais de traitement des parties communes peut être récupérée sur votre locataire. Pour les parties communes intérieures, la liste des charges récupérables (décret n° 87-713) vise les produits de désinsectisation et de désinfection. La Cour de cassation a approuvé l'exclusion des frais de main-d'œuvre de désinfection, de désinsectisation et de débouchage des vide-ordures réclamés par des bailleurs, la liste étant limitative : elle ne mentionne pas le débouchage et ne vise que les produits de désinsectisation et de désinfection (3e chambre civile, 10 mars 1999, n° 97-10.499). Selon l'ANIL, elle a aussi jugé que les frais de dératisation, absents de cette liste, ne sont pas récupérables (3e chambre civile, 29 janvier 2002). Ces décisions sont anciennes, antérieures à la loi ELAN, et restent sous réserve de l'appréciation des tribunaux. À l'intérieur du logement loué, le bailleur doit remettre un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites (article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ELAN) : voir notre article locataire ou propriétaire : qui paie ?

Comment organiser un traitement coordonné ?

En traitant sur une même période les parties communes et tous les logements touchés, après avoir informé chacun. Les étapes :

1. Centraliser les signalements : logements et étages touchés, parties communes concernées, nature des nuisibles, depuis quand.
2. Faire établir un diagnostic et un devis : espèce, zones de refuge (cuisines, salles d'eau, gaines, caves, local à poubelles), logements et parties communes à traiter, méthode, nombre de passages.
3. Décider : vote en assemblée générale ou, en cas d'urgence, décision du syndic.
4. Informer tous les occupants à l'avance, par affichage et par courrier : dates de passage, consignes de préparation, précautions pour les enfants et les animaux, zones traitées signalées selon l'étiquette des produits.
5. Préparer les logements : cuisine et salle d'eau dégagées, accès aux plinthes et aux gaines (voir notre article pour préparer son logement avant le traitement).
6. Traiter sur une même période les parties communes et tous les logements concernés, pour ne laisser aucune zone de refuge.
7. Assurer le suivi. Contre les cafards, un second passage est souvent prévu quelques semaines après le premier, pour atteindre les jeunes blattes nées des oothèques (les capsules d'œufs). Contre les rongeurs, des visites de contrôle ont lieu au rythme fixé par l'étiquette des produits jusqu'à l'arrêt de la consommation des appâts, puis les postes sont retirés. Le nombre de passages figure sur le devis.
8. Prévenir le retour : boucher les fissures et les passages de canalisations, réparer les fuites, garder le local à poubelles propre et fermé, vider les caves encombrées.

À éviter : les bombes et les fumigènes achetés par chaque occupant de son côté, qui risquent surtout de disperser les blattes (voir les erreurs à éviter contre les cafards).

Syndics et bailleurs du Territoire de Belfort : notre intervention

RIVELIA SERVICES, entreprise locale de débarras, de nettoyage et de lutte contre les nuisibles, prend en charge les cafards, les rats et les souris, dans les parties communes comme dans les logements : diagnostic sur place, identification de l'espèce, repérage des zones de refuge et des accès, traitement ciblé, contrôles ou second passage si nécessaire, puis conseils de prévention. Les traitements sont réalisés par un professionnel titulaire du Certibiocide « nuisibles » (numéro communiqué sur demande), avec des produits autorisés appliqués selon leur étiquette, dans des postes sécurisés ou des zones inaccessibles aux enfants et aux animaux.

Le même interlocuteur peut vider une cave encombrée, assurer le nettoyage et la remise en état d'un local, puis traiter les nuisibles. Nous intervenons à Belfort, Valdoie, Offemont, Danjoutin, Delle, Beaucourt, Grandvillars et dans tout le Territoire de Belfort, ainsi qu'à Montbéliard, Audincourt et Héricourt, 7j/7 de 8h à 20h.

Devis et tarifs

• Devis gratuit, détaillé et écrit, remis avant toute intervention.
• Déplacement offert pour évaluer la situation.
• Ce qui fait varier le prix : le nombre de logements et de parties communes à traiter, l'espèce, le niveau d'infestation, l'accès aux locaux et le nombre de passages nécessaires.

Syndics, conseils syndicaux et bailleurs : le traitement des caves, des locaux à poubelles et des parties communes est présenté sur notre page dératisation et traitement des cafards en copropriété. Pour une vue d'ensemble, consultez nos traitements anti-nuisibles.

Sources

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, article 18, Légifrance (version en vigueur depuis le 11 avril 2024).
• Question écrite n° 27138 et réponse du ministère de l'Égalité des territoires et du Logement, Journal officiel (Assemblée nationale) du 6 août 2013, page 8491.
• Règlement sanitaire départemental du Territoire de Belfort, arrêté préfectoral du 28 janvier 1987, version consultable en ligne de mai 2009 (seul l'original fait foi), articles 77, 79, 119 et 120, préfecture du Territoire de Belfort.
• Code de la santé publique, article R1331-45, Légifrance (en vigueur depuis le 1er octobre 2023).
• Charges à payer par le locataire (charges locatives ou charges récupérables), service-public.gouv.fr, vérifié le 15 avril 2025.
• Fiche J.252 : synthèse sur les charges locatives, Institut national de la consommation, juillet 2011.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 mars 1999, n° 97-10.499, Légifrance.
• Charges / Dératisation / Télévision câblée (Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 janvier 2002), ANIL.
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), article 142, Légifrance.
• Que faire si j'ai des cafards chez moi ?, Caf, 30 octobre 2025.
• Blattes, Office fédéral de l'environnement (OFEV, Suisse), 28 avril 2021.
• Cockroaches, Pest Notes, UC IPM (université de Californie), mise à jour de décembre 2019.
• Notice explicative du dispositif Certibiocide, ministère chargé de l'environnement, mai 2025.
• Nuisibles, Ville de Belfort.
• L'assainissement, Grand Belfort.
• ADIL de la Haute-Saône et du Territoire de Belfort, ANIL.

Mis à jour le 29 octobre 2026. Information générale, qui ne remplace pas un conseil juridique : en cas de litige, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département.